我的客户想在美国贷款买房，为了提前做好资产配置计划，他问我对申请人都有什么要求。为此，我从美国相关的官方文件中挑选了适用的资讯，并且从老客户那里进行了确认和补充。现共享如下。
让我们先不讲买房的过程与背景信息，直击主题说贷款条件：
第一节找谁贷款
在美国，选择不同的放贷人和不同的贷款计划，不仅对于您的安家成本会有很大的影响，对您每个月的供房成本也会有很大影响。可以提供买房贷款的包括银行、存款协会、抵押公司和信用联盟等等。美国各地的电话黄页中都有这些放贷人的联络方式，当地报纸上也有不同的贷款利率列表。
抵押中介：您可以依靠抵押中介公司帮你找到愿意抵押放贷给您的机构。但请注意，抵押中介可以是作为您的代表或中介，也可以是独立经营者，所以服务费是由您支付，或由房屋的卖方支付，还是由双方共同支付，支付多少，这些问题还是先问清楚的好。
联邦房屋管理局：通过政府机构保险或担保的贷款项目，通常首付额会低很多。类似的政府机构还包括美国退伍军人事务部。
电脑贷款发放系统：在美国的不动产公司里或其它有一些地方设有电脑终端，帮助您查找不同的放贷人提供的不同贷款项目。有些是收费服务，但服务费可以是您交，也可能是由放贷人交。
第二节贷款种类
贷款可分为固定利率和变动利率两类。前者在贷款期内的本金与利息支付额都是固定的；而后者有其指数与边际来决定利率与还贷额什么时候发生什么样的变化。后者又被称为可调利率抵押贷款，按照贷款事实法的要求需要另外配有相关的披露资料或宣传册。
一般的贷款的返还期都是在三十年或之内。绝大多数的贷款月供额是固定的。而一般可调利率抵押贷款的月供额调整也都是随着利率的变化而动。有一类抵押贷款号称“气球”，其贷款期短，末期供款额大。
第三节贷款条件
一、银行房贷条件
作为海外人士，一般很难在美国银行取得买房贷款，除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。根据经验，汇丰银行似乎比其它银行条件宽松一些。
以汇丰银行为例，存款余额在15 万美元就可以开通高级理财服务并享受有关房屋抵押的四类服务，包括：抵押、房屋净值贷款、高级抵押、和高级房屋净值贷款。有一点很明确，汇丰银行为高级理财客户准备了很多的服务项目，其中像高级抵押这样的项目，客户在美国的信用基础也是可以作为在美国之外购房使用的。具体各项服务下的不同贷款额限制等细节，请以为您服务的银行经理提供的数据为准。
二、美国房屋和城市发展部相关的项目主要包括：房租补贴计划、直接贷款计划、资本垫付计划等。在过去的几十年中，这些计划都各自得到了不同的修订。主要是针对收入低的老人与残疾人士家庭。这里涉及到两个定义：
i.低收入家庭——等于或低于所在地区的中间值的80%；
ii.超低收入家庭——等于或低于所在地区的中间值的50%
三、其它放贷机构的房贷条件(待续)
第四节买房贷款条件汇总
根据我的客户的经验，当您对下列七个问题的回答是肯定的时候，您应该就具备了买房贷款的条件了：
i.是否有稳定的收入来源（比如有份工作）；
ii.过去两三年是否有份稳定的工作；
iii.目前的收入是否可靠；
iv.付款记录是否良好；
v.长期借债是否不多，比如贷款买车；
vi.是否有一笔存款用于首期款的支付；
vii.是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
第五节其它贷款要点
让我们补充说明一下与贷款有关的其它信息：
一般在买房合同中都有一个房贷条款，其中写明下列内容：如果你拿不到房贷可以取消合同并且收回你所预交的押金。你拿不到房贷的意思可以是说你不能按照你在协议中所标明的利率或比那个水平更低的利率取得房贷。
有关避免房贷欺诈的相关内容，请容后补。
综上所述，在美国买房贷款比在中国有着更多的选择余地，因此也就存在着更多的优化机会，从反方向来说，也是存在着更多的被套或是被诈的机会。取得亲友的帮助应该是这个优化与防止被套的过程中最基本的支柱。澳德华移民公司与其美国当地的合作伙伴为移民客户提供贴心的安居服务，已经帮助了十八年来移居美国的朋友们办理好当地的银行业务、购买房地产和融入当地社区。具体内容欢迎查询后附的参考文件。
词汇对照：
?美国房屋和城市发展部|U.S. Department of Housing and Urban Development
?联邦房屋管理局|Federal Housing Administration (FHA)又译为联邦住宅管理署
?退伍军人事务部|Department of Veterans Affairs
?电脑贷款发放系统|Computer Loan origination System (CLOs)
?可调利率抵押贷款|Adjustable Rate Mortgage (ARM)
?贷款事实法|Truth in Lending Act(TILA)又译为诚实租借法
?高级理财服务|Premier Relationship又译为卓越理财客户
?房屋净值贷款|Home Equity Loans
?低于市场利率的房租补贴计划|Rent Supplement Program BMIR
?直接贷款计划|Direct Loan Program
?资本垫付计划|Capital Advance Program
?收入低的老人与残疾人士家庭|low-income elderly and disabled households
?超低收入家庭|very low-income households
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